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              重慶市一中法院發布一批商品房買賣合同糾紛典型案例

                12月7日,市一中法院聯合轄區兩級法院,針對近4年來“霸王條款”類商品房買賣合同糾紛存在的突出問題發布典型案例,引導購房者遇到類似糾紛時運用法律手段維權,依法保護購房者合法權益,有序推進房地產市場健康發展。

                “近年來,商品房買賣合同糾紛數量持續攀升,糾紛類型也愈加多樣化?!笔幸恢蟹ㄔ合嚓P負責人說,2020年至今,市一中法院轄區兩級法院共受理商品房預(銷)售合同糾紛17366件,審結16382件,其中,市一中法院受理2431件,審結2388件。

                經統計分析,此類糾紛中,房屋開發商利用自身優勢地位,在商品房買賣合同及補充協議中設置對購房者不公平、不合理、不對等的“霸王條款”,企圖轉嫁合同風險、規避法律責任的現象屢見不鮮,嚴重侵害購房者的合法權益。

                開發商宣傳“一梯一戶”,交房時卻變了!

                2019年4月,張某與某公司簽訂商品房買賣合同,約定購買該公司開發的房屋一套。該公司在前期發布的廣告、資料中介紹房型為一梯一戶、電梯入戶,其“戶型宣傳圖”中“標準層平面圖顯示”對相關設施進行了明顯標識。合同附件的補充協議約定,該公司前期廣告宣傳等資料內容均不視為要約內容,雙方權利義務以商品房買賣合同及其附件約定為準。補充協議還約定本補充協議并非格式合同,也無不合理的減輕或免除原合同中約定應當由開發商承擔的責任或不合理地加重購房人責任,排除購房人主要權利的內容。

                2020年9月,該公司通知張某辦理接房手續,但因實際交付房屋未實現一梯一戶、電梯入戶。于是,張某未接收所購房屋,以補充協議的約定系格式條款,開發商隨意變更前期宣傳內容構成違約為由向璧山區人民法院起訴,請求判決支付違約金。

                市一中法院二審認為,補充協議中關于開發商的廣告宣傳等不屬于合同內容,開發商不因廣告宣傳承擔任何義務的條款屬于格式條款,在無特別提示,也未向購房人進行說明的情況下,購房人主張其不成為合同內容,應予支持。

                補充協議中關于非格式條款的約定屬于提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利,應認定為無效。

                故二審法院認定補充協議的約定不影響宣傳資料中關于一梯一戶、電梯入戶的明確允諾構成要約,作為雙方約定內容,酌情判決重慶某房地產開發公司向張某支付違約金10 000元。

                法官說法>>>

                房地產開發企業通過格式條款將前期具體、確定且影響購房者購房意愿、合同訂立及房屋價格的廣告宣傳內容排除在雙方后期簽訂的購房合同內容之外,且沒有進行特別提示、說明的,該條款不成為合同內容。

                同時,僅約定“非格式合同”,但內容符合格式條款本質特征,且不合理地免除或者減輕提供方責任、加重對方責任、限制對方主要權利,應認定無效。

                按揭貸款未辦理成功,遭開發商起訴支付違約金

                2017年12月16日,某公司與張某某簽訂商品房買賣合同及補充協議,合同約定張某某在某公司處購買商品房一套,成交價802068元,付款方式為2017年5月31日付首付款402068元,余款400000元辦理銀行按揭等。

                合同還約定,因不可歸責于雙方的事由導致張某某未能獲得銀行貸款,雙方愿意繼續履行合同的,雙方對具體付款方式、期限另行協商。

                補充協議約定,只要出賣人未在合同簽訂之日起90日內收到貸款款項,均視為買受人逾期付款,均不免除買受人繼續支付購房款的義務。

                后張某某未能辦理按揭貸款,逾期超過90日,經某公司多次催收,張某某仍未支付剩余房款。故某公司起訴至重慶市潼南區人民法院,請求張某某向其支付購房款400000元及逾期違約金。

                市一中法院二審認為,合同約定若張某某未能獲得貸款不可歸責于雙方時,雙方可以另行協商或者解除合同,該條約定的原因與責任對應,兼顧雙方利益,符合公平原則。

                補充協議卻對合同相應內容進行了實質性變更,且該變更內容不合理地免除或減輕了公司責任,加重了張某某責任,限制張某某合同解除權等主要權利,張某某主張該格式條款無效,符合法律規定,遂判決撤銷一審判決,駁回某公司的訴訟請求。

                法官說法>>>

                格式條款系針對不特定多數的社會公眾,在建立合同關系之前已經存在,無需經雙方協商,只要雙方建立合同關系,就必須接受約束的條款。

                雙方簽訂的合同補充協議是開發商提供的格式合同,這類格式合同若存在不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的,相應條款應屬無效。購房者能否順利按揭貸款有不確定性,其中包括購房者自身原因、開發商原因、不可抗力或者其他不可歸責雙方的原因等,若要購房者為未能成功辦理貸款的全部風險“買單”明顯有失公允。

                購房遇面積“縮水”,業主起訴開發商退差價

                2020年7月23日,林某與某公司簽訂商品房買賣合同,約定林某購買該公司開發房屋一套,建筑面積135.04㎡。合同約定在房屋交付時,房屋建筑面積和套內建筑面積以有資質的房屋測繪機構實測面積為準,如產權登記面積與合同約定有差異的,誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算,多退少補。

                合同補充協議約定:本補充協議的約定與本合同正文的約定不一致的,以補充協議的約定為準。第七條4.如因政府相關房屋面積測量規范、文件以及計算方法、計算標準等發生變化,或者完全因房屋檢測部門的原因,導致合同約定房屋建筑面積與產權登記建筑面積出現差異的,雙方均不承擔責任。

                北碚區房屋測繪管理所出具的《重慶市房產面積預測算報告書》顯示:涉案房屋建筑面積:135.04㎡。北碚區房屋測繪管理所出具的《重慶市房產面積測算報告書(竣工)》,顯示:涉案房屋建筑面積:132.48㎡。

                案涉房屋于2021年9月8日辦理了權利人為林某的產權登記,產權登記的建筑面積為132.48㎡。

                林某向北碚區人民法院起訴,請求判令重慶某置業公司向林某支付房屋面積差價36783元。

                市一中法院二審認為,雙方簽訂的合同約定了房屋面積“據實結算,多退少補”的原則,現案涉房屋產權登記的建筑面積少于約定面積,林某主張據實結算,由某公司退還房屋差價,應予支持,遂判決某公司退還林某購房款36783元。

                法官說法>>>

                本案中,商品房買賣合同約定,房屋出現面積誤差多退少補,后開發商提供的補充協議約定,因計算方法或標準等發生變化致房屋面積出現差異,雙方無需擔責。對前述格式條款的理解,購房者和開發商存在不同理解,則應以該約定為格式條款為由,作出不利于提供方的解釋,即當房屋產權登記面積小于約定面積時,開發商仍應承擔返還房屋價差的責任。

              編輯: 韓夢霖
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